有限会社エンゼル商事
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不動産物件の売却

不動産売却の流れについて

1.売却の相談を行う

不動産売却を実施する際では、税金・経費・法律関連の支援がどうしても必要になります。
不動産売却をトラブルなく円滑に進めて行く為にも、自らが納得出来る不動産業者へと、絶対に相談を持ち掛けて行きましょう。
この時には、どんな目的で不動産売却をやるのか?や、一体何の狙いで買い替えを希望しているのか?などを、出切るだけ細かく説明して行き、きちんと話し合って行くようにして下さい。
不動産売却を実行する際では、権利関係を慎重に確かめる・敷地の境界を詳しくチェックする事を注意点を意識した上で、取り引きをやらなくては行けません。
もしローンを組んでいるのならば、未払いになっているお金の確認と、物件を手に入れた当時の文書や設計図などのチェックなども、怠る事なく完璧に済ませておく必要性が出て来ます。

2.物件を詳しく調べたり価格査定を受ける

自身が売りたいと考えている不動産の値段が「どの程度なのか?」を、前以て正確に捉えておく事が重要となります。
不動産会社が売りたい物件の建設年数や、近くに存在する似通っている物件などを、誤る事なく事細かく調査して行きます。
上記以外にも、最近での不動産売買の実実例・物件管理の近況・売却価値を参考にして、全体的に調べてから査定額を提示して行く形となります。
不動産売却の査定を無償により提供している不動産業者が沢山あるので 1度試しに尋ねて行くようにはしましょう。

3.媒介契約を結ぶ

不動産売却が決定したら、以降では不動産会社と「媒介契約」を交わします。
依頼者と不動産業者が互いに同意して、媒介契約を締結する事で、物件の売却を正式にお願いした状態になります。
媒介契約とは、契約先の不動産会社が受け取る依頼金額や、課せられた任務などを明白にする目的で設けられている、大切な約束です。
※媒介契約のタイプを選んで行き、取り決めが完全に決まった後で、購入者を集める運びとなります。

4.不動産売却活動や現況を告げ知らせる

業務を頼まれた不動産業者では、物件の買い手を何とか見付ける為に、色んな方法の売却活動を次々とやって行きます。
ホームページを介して紹介したり、新聞の折り込みチラシで宣伝したり、不動産流通機構に登録しながら、購入者を募集して行く流れとなります。
そのような不動産売却活動の成り行きなどを、契約内容をベースにしながら、依頼者側へと細かく伝えて行きます。

5.物件の売買契約を交わし不動産を手渡す形になる

売りに出した不動産の買い手や依頼者が、契約書へとサインした時点で、売買契約の申請手続きを進行させて行く事になります。
購入者側へと不動産売却に纏わる重要説明書を詳しく述べて行き、双方が合意した上で契約を結んで行きます。
物件の引渡し当日までに、買い取ってもらった不動産の抵当権を抹消したり,権利証・印鑑証明書・固定資産税納付書を用意しておきます。
これらの手続きなどが終了する事で、不動産売却が全て完了した状態となります。

不動産に掛かって来る固定資産税の詳細に関して

土地の不動産の固定資産税

畑・宅地・土地関連などの不動産の固定資産税では、各項目に応じて算出されます。
但し宅地用に設けられている土地であれば、必ず軽減借置が適用されます。
なので軽減措置分に該当したお金を差し引いたものが、固定資産税の形により請求されるシステムとなっています。
宅地専用の不動産ですと、「小規模住宅用地」や「一般用住宅地」などに、軽減措置が設定されている仕組みとなっています。

小規模住宅用地

小規模住宅用地とは、建物1戸に関する200平方メートル未満に当て嵌まる部分の事です。
固定資産税のケースでは、小規模住宅用地に掛けられる固定資産税の金額が1/6までカットされます。

一般用住宅地

一般用住宅地とは住居1戸に対して、200平方メートル以上のエリアに対する軽減措置の事です。
上限が設けられている為注意しなくては行けません。
大半のパターンだと、一般用住宅地の範囲内に入るかと思われます。
一般用住宅地に関する固定資産税の支払いは1/3まで取り除かれます。

建物の不動産の固定資産税

もし仮に土地や住居を同時に持っている状態ならば、固定資産税が住宅の方にも付け足されます。
家屋の固定資産税を算出する際では、土地とは全く違い、年数を重ねる毎に従って少しずつ傷んで行ってしまうものです。
その影響から建物の不動産の評価額は、建築年数に比例して、価格が段々と減少して行く傾向にあります。
住宅に対しての固定資産税の平均課税額とは、総務大臣が中心となって決定した、「評価基準」に合わせた方法で正確に求められます。
建物の評価を実施する時での計算方式は、家屋の面積以外にも、新築で建設したケースでの評価金額や、建てられた以降での年数を参考にして、じっくりと考えた上で算出されます。

※住居の評価額を実際に求める際では、「固定資産課税台」と呼ばれる書類に記載された、金額をベースとして正しく計算して行きます。

通常での住居の固定資産税の知識

固定資産課税台帳に書き記された、税金を掛ける基準評価額を基本として求めて行きます。

新築での固定資産課税の詳細

2016年3月までに建設された3階建てを超える、「準耐火構造」や「耐火構造」の家屋で、床面積が50平方メートル以上~280平方メートル以上のパターンで、120平方メートルを超えるエリアなどは減税対象として見做されません。
減額が適用される年数とは、固定資産税が新しく課税される年から3年分に設定されています。

土地を売却する際に注意する事

登記内容と現状が違う場合がある

物件の状態や登記の詳細内容などは、実際のものと一切異なるケースが存在します。
最も多いものは土地の面積になります。
地積が違っていれば、それに比例して土地の境目が全く異なって来ます。
このままの状況で土地を売却してしまうと、どうしても問題が発生してしまいます。
正しい地積とは、測量を用いて詳しく調査しない事には、はっきりと把握する事などなど出来ません。
1番確実な方法であるのが、法務局へと向かって行き公図(地図)をもらう事です。
地図をチェックして見る事で、土地の大きさや隣接する土地との境界線を、誤る事なく明確に捉える事が可能です。
土地が現在と変わらないのか、事前にきちんと調べておく事が大切です。
住宅の場合だと、リフォームした際に登記されていない増築が実在する事で、現在の登記内容とは随分と違って来ます。
表題部分をチェンジさせる登記には義務を要求される為、登記を怠っている事で必ず規則違反と見做されます。
しかしそれよりも敏感に反応を示すのが買い手側です。
登記をやっていない事がもし発覚したら、買おうとしている方から強く促されます。
何故かと言うと、増築し変更した箇所が登記されてないままであれば、買い取った人物がお金を借りられなくなるからです。
従って現状との登記内容が大きく異なっていれば、絶対に訂正して申請しておかないと、以降では厄介なトラブルに繋がってしまいます。

購入した当時当時と法律が変わっている事がある

日本の建造物の安全を維持する目的で制定されている建築基準法は、これまでに幾度も改定されており、その都度にルールが変更されています。
但しこの規則が適用される前から造られていた建物にまで、現在の建築基準法を当て嵌めて用いるのは、厳しいのが現状です。
近年だと基準が違う建築物が全国各地で見られるようになりました。
建築基準法に則り、決められた規定を守っていれば大丈夫ですが、建物を一旦解体し再度建設しようとしても、現行のルールのみでしか造られなくなります。
現在の建築基準法となれば、建てる事が不可能な土地や、例え建設出来るとしても、以前と比べ明らかに小さな住宅しか造られないパターンが出て来たりします。
現行の建築基準法で、自身の土地がどんな風に取り扱われるかを、売却する前にしっかりと調査しておき、自分に有利となるように、取り引きを賢く進めて行く事が重要なポイントになります。

一戸建てを売却する時に注意する事

ローンを払う事が不可能だと物件を売る事は出来ない

土地や建物などの不動産を売る際での、最大の目的となるのが、ローンを問題なく完済出来る値段で取り引きすると言う点です。
但しこれ以前に一戸建てを売り払うお金へと、新たに支払える資金を付け足しても、ローンを返済出来ないレベルであれば、基本的に売る事自体が許されません。 通常土地や住宅にはローンが残る事で、抵当権と呼ばれる権利が必ず設定されます。
抵当権とは、家主が住居を建てる過程でローンを組んだ、契約先の金融機関が保証している法律上の資格の事を指します。
ローンを順調に納める事が出来ない状態が長引く事で、抵当権が適用されてしまうので、その決まりにより土地と住宅などが強制的に取り上げられます。
ローンを滞納したままで、土地や一戸建てを売却しようとしても、この物件を差し押さえられるリスクが高い為、幾ら魅力的な不動産に映ったしても、購入される確率は残念ながら低いでしょう。
売却金の残る可能性がないので、ローンを滞る事なく、無理なく返せる完済プランを予め立てておく事が肝心です。
土地や住居などを売る状況下で、最も気になるのが売却金額です。
売主側であれば、「ローンを安定的に支払える価格により引渡したい」とか、「何とかプラスにならないものか?」などと強く希望するものですが、 実際は厳しいのが現状です。

査定額は売却出来る値段ではない

土地や一戸建てを売る時には、興味を持った不動産業者へと頼んで、売却査定を受ける流れになります。
しかし仲介を条件とした査定金額が、依頼先の不動産会社が想像している、「買い取ってもらえそうな価格」であっても、現実に購入してもらえる値段ではありません。
上記のケースでの、「買い取ってもらえそう」とは、実際に購入してもらえそうな価格ならまだ良いのです。
但しいかにも売却出来そうな印象を持たせておき、単なる媒介契約へと誘う狙いの為の営業前略かも知れないので、呉々も注意しておいて下さい。
トラブルなく買い取ってもらえる金額なら、魅力的な市価になる為、買い手が比較的直ぐに見付かるものです。
反対に営業目的での値段であれば高過ぎる事から、買い手の殆どが警戒してしまい、購入希望者はいつまで経っても現れないものです。
一戸建ての査定額は、売り払う事を必ずしも保証してくれる価格でないと事を理解した上で利用するようにしましょう。
一戸建ての査定価格とは、どれほどの値段で取り引き出来るか、明確な目安にも繋がって行きます。

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